ابطال عملیات اجرایی ثبت یکی از مهم ترین دعاوی حقوقی در نظام اجرایی ثبت ایران است که مرجع صالح رسیدگی به آن بر اساس رای وحدت رویه شماره 784 مورخ 1398/09/26 هیات عمومی دیوان عالی کشور، رئیس اداره ثبت محل تعیین شده است. این در حالی است که ادعای شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده، مانع مراجعه او به دادگاه صالح برای اثبات حقانیت خود نمی شود. در این مقاله متن کامل رای وحدت رویه 784، دو نمونه رای واقعی از شعب دیوان عالی کشور، متن ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و تمام نکات کاربردی برای وکلا، قضات و اشخاص ذی نفع به صورت تخصصی بررسی شده است.
ابطال عملیات اجرایی ثبت چیست؟
در نظام حقوقی ایران، اسناد رسمی لازم الاجرا از جمله چک، سفته، مهریه ثبت شده، قراردادهای بانکی و اسناد رهنی، بدون نیاز به حکم دادگاه از طریق اداره اجرای ثبت قابل وصول هستند. عملیات اجرایی ثبت از لحظه صدور دستور «مهر اجرا شود» توسط رئیس ثبت محل آغاز می شود و تا زمان وصول کامل طلب بستانکار، تحویل مال منقول به برنده مزایده، تنظیم سند انتقال اجرایی املاک، تخلیه ملک یا اجرای تعهد متعهد ادامه می یابد.
گاهی در جریان اجرای این عملیات، تخلفات قانونی، اشتباهات اجرایی یا تعرض به حقوق اشخاص ثالث رخ می دهد. در چنین شرایطی قانونگذار راهکاری تحت عنوان «شکایت از عملیات اجرایی ثبت» پیش بینی کرده است که نتیجه آن می تواند ابطال اقدامات اجرایی انجام شده و بازگشت وضعیت به حالت قبل از اجرا باشد. این دعوا با دعوای ابطال اجراییه که ناظر به اصل دستور اجرا است، تفاوت ماهوی دارد.
نکته مهم: انتخاب نادرست عنوان خواسته (ابطال اجراییه به جای ابطال عملیات اجرایی یا بالعکس) یکی از شایع ترین دلایل صدور قرار رد دعوا یا عدم صلاحیت در دادگاه های حقوقی است که موجب اتلاف وقت و هزینه طرفین می شود.
تفاوت ابطال اجراییه و ابطال عملیات اجرایی ثبت
بسیاری از افراد و حتی برخی وکلا این دو مفهوم را به جای هم به کار می برند، در حالی که از نظر حقوقی کاملاً متفاوت هستند. درک این تفاوت، کلید موفقیت در پرونده های اجرایی است.
| ویژگی | ابطال اجراییه ثبت | ابطال عملیات اجرایی ثبت |
|---|---|---|
| موضوع دعوا | اصل دستور اجرا (اجراییه) | اقدامات پس از صدور اجراییه |
| مرجع صالح | دادگاه عمومی حقوقی | رئیس اداره ثبت محل |
| شکل طرح دعوا | دادخواست حقوقی | شکایت کتبی (بدون دادخواست) |
| مرجع تجدیدنظر | دادگاه تجدیدنظر استان | هیات نظارت ثبت |
| مثال کاربردی | جعل در سند، بی اعتباری اصل سند | توقیف مال غیر، ارزیابی نادرست |
مهم ترین موارد ابطال عملیات اجرایی ثبت
در عمل، بیشترین پرونده های ابطال عملیات اجرایی ثبت حول محورهای زیر شکل می گیرد:
- توقیف مال متعلق به شخص ثالث: شایع ترین مورد اعتراض است. مثلاً خودرو یا ملکی که به نام همسر یا فرزند مدیون توقیف شده باشد.
- ادعای وجود حق در مال توقیف شده: مانند حق ارتفاق، حق سکنی، حق انتفاع یا رهن ثانویه.
- اعتراض به توقیف مستثنیات دین: مانند منزل مسکونی در حد شأن، ابزار کار، آذوقه و لباس مورد نیاز.
- فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجرائیه: توقیف چند ملک به جای یک ملک برای دینی کوچک.
- امین نبودن حافظ اموال: شخصی که به عنوان حافظ اموال تعیین شده، صلاحیت لازم را ندارد.
- نقص در تشریفات مزایده: عدم انتشار آگهی در مهلت قانونی، برگزاری مزایده در روز و ساعت غیرمقرر، یا رد پیشنهاد بالاتر بدون دلیل قانونی.
- عدم رعایت مقررات ارزیابی: ارزیابی ملک توسط کارشناس غیررسمی یا بدون رعایت ضوابط.
مرجع صالح رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی
رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت در چهار سطح مختلف انجام می شود که هر کدام صلاحیت خاص خود را دارند:
1. رئیس اداره ثبت محل (مرجع نخستین)
بر اساس ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 1387/06/11، مرجع نخستین رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، رئیس اداره ثبت محل صدور اجراییه است. این مقام مکلف است فورا به شکایت رسیدگی کرده و با ذکر دلیل رای صادر کند.
2. هیات نظارت ثبت (مرجع تجدیدنظر)
در صورت اعتراض به رای رئیس ثبت، ذی نفع می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به هیات نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم کند. مطابق بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، هیات نظارت مرجع رسیدگی به این اعتراضات است.
3. شورای عالی ثبت
آرای هیات نظارت اصولاً قطعی هستند، اما در موارد مندرج در بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت، امکان تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت وجود دارد. البته رویه عملی نشان می دهد که کلیه اعتراضات به آرای هیات نظارت در شورای عالی ثبت مورد پذیرش قرار می گیرد.
4. دیوان عدالت اداری
طبق تبصره 2 ماده 7 قانون اصلاح قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی 1402)، اعتراض به آرای قطعی هیات نظارت ثبت مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری مطرح می شود. مهلت طرح این اعتراض برای اشخاص مقیم داخل کشور سه ماه و برای مقیمین خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی است.
5. دادگاه عمومی حقوقی (در موارد خاص)
در مواردی که اختلاف فراتر از یک اقدام اجرایی صرف باشد و نیازمند اثبات یک حق ماهوی مانند مالکیت باشد، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد. مهم ترین نمونه، ادعای شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده است که مطابق رای وحدت رویه 784، مانع مراجعه او به دادگاه صالح برای اثبات حقانیت خود نمی شود.
متن کامل ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
مهم ترین ماده قانونی در موضوع شکایت از عملیات اجرایی ثبت، ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387/06/11 ریاست قوه قضائیه است. متن کامل این ماده به شرح زیر است:
ماده 169: عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا (مهر «اجرا شود») شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذی نفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیات نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و رسیدگی شود.
رای وحدت رویه 784 هیات عمومی دیوان عالی کشور
رای وحدت رویه شماره 784 مورخ 1398/09/26 هیات عمومی دیوان عالی کشور، مهم ترین و پرکاربردترین رای در زمینه صلاحیت مرجع رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت است. این رای اختلاف نظر میان شعب مختلف دیوان عالی کشور را برطرف کرد و رویه قضایی واحدی را در سراسر کشور ایجاد نمود.
خلاصه پرونده منجر به صدور رای
بر اساس گزارش رئیس شعبه چهل و سوم دیوان عالی کشور، در مورد ابطال عملیات اجرایی در پرونده های اجرایی اداره ثبت که با درخواست رفع توقیف همراه هستند، آراء متفاوتی از سوی شعب مختلف دیوان عالی کشور صادر شده بود. برخی شعب صلاحیت را در اداره ثبت می دانستند و برخی دیگر صلاحیت دادگاه را می پذیرفتند. این اختلاف نظر منجر به طرح موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور شد.
متن کامل رای وحدت رویه 784
«نظر به این که طبق ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب 1322/06/27 ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب 1387/06/11 ریاست قوه قضائیه است و ماده 169 این آیین نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست، بنابراین، رای شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم الاتباع است.»
هیات عمومی دیوان عالی کشور
تحلیل حقوقی رای وحدت رویه 784
این رای دو اصل بنیادین را در نظام حقوقی ایران تثبیت کرده است:
- اصل صلاحیت رئیس ثبت: مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از نحوه انجام عملیات اجرایی ثبت (نه اصل اجراییه)، رئیس اداره ثبت محل است. این صلاحیت انحصاری بوده و دادگاه ها نمی توانند به این دعاوی رسیدگی کنند.
- استثنای ادعای شخص ثالث: در مواردی که شخص ثالث (غیر از مدیون و بستانکار) نسبت به مال توقیف شده ادعای حق داشته باشد (مثلاً مدعی مالکیت ملک توقیف شده باشد)، می تواند مستقیماً به دادگاه صالح مراجعه کرده و دعوی اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، الزام به تنظیم سند رسمی یا ابطال عملیات اجرایی را مطرح کند.
نمونه رای اول: شعبه اول دیوان عالی کشور (دادنامه شماره 9209970906100397)
این رای از آرای مهمی است که به روشنی مرز میان صلاحیت دادگاه و اداره ثبت را مشخص می کند و یکی از مستندات رای وحدت رویه 784 به شمار می رود.
مشخصات پرونده
- شماره دادنامه قطعی: 9209970906100397
- تاریخ دادنامه قطعی: 1392/04/29
- مرجع صادرکننده: شعبه اول دیوان عالی کشور
- گروه رای: حقوقی
- دادگاه بدوی: شعبه سیزدهم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه
گردش کار پرونده
آقای ن. م. با وکالت آقای ن. م. دعوایی علیه آقایان ر. م.، ق. م. و اجرای ثبت اسناد و املاک ارومیه به خواسته «ابطال عملیات اجرای ثبت پرونده موردنظر و توقیف عملیات اجرایی» در شعبه سیزدهم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه اقامه نمود.
دادگاه بدوی طی دادنامه شماره 194 مورخ 1392/02/30 با صدور قرار عدم صلاحیت، رسیدگی به پرونده را در صلاحیت مرجع مقرر در ماده 169 آیین نامه اجرای اسناد لازم الاجرا (رئیس ثبت محل) تشخیص داده و جهت تعیین صلاحیت به دیوان عالی کشور ارسال کرد.
متن رای شعبه اول دیوان عالی کشور
«با ملاحظه مجموع اوراق پرونده و گزارش عضو ممیز در مورد قرار عدم صلاحیت صادره از شعبه 13 دادگاه عمومی حقوقی ارومیه در مورد دعوی آقای ن.م. با وکالت آقای ن.م. به طرفیت اجرای ثبت اسناد و املاک ارومیه و دیگران به خواسته ابطال و توقیف عملیات اجرایی و پرونده اجرایی موردنظر، با توجه به اینکه به خواسته ابطال عملیات اجرایی در صلاحیت دادگاه می باشد نه در صلاحیت مرجع غیرقضایی و موضوع مذکور از شمول مقررات ماده 169 قانون مورد استناد و رای وحدت رویه مستند دادگاه بدوی خارج است، لذا این قسمت از قرار عدم صلاحیت نقض می شود و پرونده جهت ادامه رسیدگی در این خصوص به دادگاه بدوی اعاده می گردد. اما در خصوص درخواست توقیف عملیات اجرایی به استناد مقررات ماده 28 قانون آیین دادرسی مدنی به تایید قرار عدم صلاحیت مذکور اصدار رای می نماید.»
مستشاران شعبه 1 دیوان عالی کشور – حیدری، قاسمی، کیقبادی
تحلیل حقوقی این نمونه رای
این رای یک تفکیک ظریف و بسیار مهم را میان دو خواسته انجام داده است:
- ابطال عملیات اجرایی: دیوان عالی کشور این خواسته را در صلاحیت دادگاه تشخیص داد و قرار عدم صلاحیت صادره از دادگاه بدوی را نقض کرد. استدلال دیوان این بود که موضوع از شمول ماده 169 خارج است.
- توقیف عملیات اجرایی (دستور موقت): دیوان این خواسته را در صلاحیت رئیس ثبت محل دانست و به استناد ماده 28 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم صلاحیت را در این بخش تایید کرد.
این رای نشان می دهد که ابطال عملیات اجرایی و توقیف (توقف) عملیات اجرایی دو خواسته جداگانه با مراجع صالح متفاوت هستند. ابطال در صلاحیت دادگاه و توقیف در صلاحیت رئیس ثبت است.
نمونه رای دوم: شعبه پنجم دادگاه ارومیه و دیوان عالی کشور
این پرونده که در شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه مطرح شد، مورد مشابهی را با رویکرد متفاوت بررسی می کند.
گردش کار پرونده
آقایان ن. پ. و م. الف. با وکالت آقای ر. م. دعوایی علیه آقایان س. الف. و الف. الف به خواسته «صدور دستور موقت بر توقف عملیات اجرایی در پرونده کلاسه 9300601 الف و صدور حکم بر ابطال عملیات اجرایی در پرونده مذکور با احتساب خسارات دادرسی» مطرح نمودند.
دادگاه بدوی طی دادنامه شماره 577 مورخ 1393/06/20 با استدلال اینکه «رسیدگی به دعوای ابطال یا اصلاح اجرائیه ثبتی و توقیف عملیات اجرایی بر اساس دعوای مذکور در صلاحیت دادگستری است لیکن دعوای ابطال عملیات اجرایی و دستور موقت راجع به آن طبق ماده 169 آیین نامه اجراء مفاد اسناد لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1383 ریاست قوه قضائیه در صلاحیت رئیس اداره ثبت محلی است»، قرار عدم صلاحیت به اعتبار صلاحیت اداره ثبت ارومیه صادر نمود و پرونده را جهت تعیین صلاحیت به دیوان عالی کشور ارسال کرد.
رای شعبه دیوان عالی کشور
«با بررسی مندرجات پرونده امر و گزارش عضو ممیز در مورد دعوی ر.م. به وکالت از آقایان ن.پ. و م.الف. بطرفیت آقای س.الف. و الف.الف تقاضای صدور دستور موقت بر توقف عملیات اجرایی و صدور حکم بر ابطال عملیات اجرایی در پرونده مذکور، نظر به اینکه درخواست ابطال عملیات اجرایی در صلاحیت محاکم دادگستری است، لذا با اصلاح قرار عدم صلاحیت صادره از دادگاه مزبور در این قسمت، پرونده امر برای ادامه رسیدگی به دادگاه یادشده اعاده می گردد. اما در مورد دیگر قسمت خواسته مبنی بر تقاضای توقف عملیات اجرایی، به استناد مقررات ماده 28 قانون آیین دادرسی مدنی به تایید قرار مورد صلاحیت صادره به شایستگی رئیس ثبت مربوطه اصدار رای می نماید.»
نکات کلیدی استخراج شده از این رای
- ابطال عملیات اجرایی همواره در صلاحیت دادگستری است.
- توقف عملیات اجرایی (به عنوان دستور موقت) در صلاحیت رئیس ثبت محل است.
- حتی اگر توقف عملیات اجرایی به تبع دعوای ابطال عملیات اجرایی درخواست شده باشد، همچنان در صلاحیت رئیس ثبت باقی می ماند.
- خواهان باید از ابتدا خواسته خود را به درستی تفکیک و عنوان صحیح را انتخاب کند.
اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت
یکی از پیچیده ترین و پرچالش ترین مباحث در اجرای ثبت، اعتراض شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده است. شخص ثالث کسی است که در دعوا یا اجراییه طرف نیست، اما در جریان اجرای حکم یا اجراییه، مالی از او توقیف شده است.
تفکیک موارد اعتراض ثالث
اگر مستند ادعای ثالث، سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه باشد: اجرای ثبت صالح به رسیدگی است و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، مال از توقیف رفع می شود.
اگر مستند ادعای ثالث، سند عادی باشد (مانند مبایعه نامه، صلح نامه عادی): اجرای ثبت صالح به رسیدگی نیست و شخص ثالث باید به دادگاه صالح مراجعه کرده و دعوای اثبات مالکیت یا اثبات وقوع بیع اقامه کند.
آیا با طرح دعوای ثالث عملیات اجرایی متوقف می شود؟
خیر. صرف طرح دعوای ثالث در دادگاه، عملیات اجرایی را متوقف نمی کند. شخص ثالث باید همزمان با طرح دعوای اصلی (مثلاً اثبات مالکیت)، خواسته «توقف عملیات اجرایی ثبت» را نیز مطرح کند. در صورت پذیرش این خواسته، قاضی رسیدگی کننده با اخذ تامین مناسب (خسارت احتمالی)، دستور توقف عملیات اجرایی را صادر می کند.
اعتراض به عملیات اجرایی پس از تنظیم صورت مجلس مزایده
بر اساس ماده 172 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عملیات اجرا از هیچ کس مسموع نیست. این قاعده برای حفظ اعتبار مزایده و جلوگیری از بی ثباتی معاملات است.
اما یک استثنای مهم وجود دارد: اگر قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد، می تواند رای بر تجدید عمل اجرایی صادر کند. این رای طبق ماده 169 آیین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ شده و قابل شکایت در هیات نظارت است.
هشدار حقوقی: اشخاص ذی نفع باید قبل از برگزاری مزایده نسبت به هرگونه تخلف اعتراض کنند. پس از امضای صورت مجلس مزایده، راه شکایت از طریق اداره ثبت مسدود است و تنها از طریق دعوای ابطال مزایده در دادگاه می توان اقدام کرد که فرآیندی پیچیده تر و پرهزینه تر است.
توقف عملیات اجرایی ثبت (دستور موقت)
در بسیاری از موارد، شاکی می خواهد تا زمان تعیین تکلیف نهایی، عملیات اجرایی متوقف شود تا از فروش مال یا تحویل آن به دیگری جلوگیری گردد. این درخواست تحت عنوان «دستور موقت» یا «توقف عملیات اجرایی» مطرح می شود.
مرجع صالح صدور دستور توقف
بر اساس رویه قضایی تثبیت شده در دیوان عالی کشور و رای وحدت رویه 784، توقیف عملیات اجرایی در صلاحیت رئیس اداره ثبت است. این موضوع حتی زمانی که دستور موقت به تبع دعوای ابطال عملیات اجرایی در دادگاه درخواست شده باشد، صادق است.
شرایط صدور دستور توقف
- ارائه مستندات قوی مبنی بر وجود تخلف در عملیات اجرایی
- اثبات احتمال ورود خسارت جبران ناپذیر در صورت ادامه عملیات اجرایی
- پرداخت تامین مناسب (خسارت احتمالی) مطابق نظر مقام صالح
مهلت اعتراض به عملیات اجرایی ثبت
مهلت اعتراض به عملیات اجرایی ثبت به شرح زیر است:
- اعتراض به اقدامات اجرایی نزد رئیس ثبت: تا قبل از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده (طبق ماده 172 آیین نامه)
- اعتراض به رای رئیس ثبت: ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ رای
- اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری: 3 ماه برای مقیمین داخل و 6 ماه برای مقیمین خارج از کشور
- دعوای ابطال در دادگاه (برای شخص ثالث): تابع قواعد عمومی مرور زمان در دعاوی حقوقی
نکات طلایی برای وکلا و حقوقدانان
انتخاب صحیح عنوان خواسته
پیش از تنظیم دادخواست یا شکایت، دقیقاً مشخص کنید که ایراد شما متوجه اصل اجراییه است یا اقدامات پس از صدور اجراییه. انتخاب اشتباه عنوان، منجر به صدور قرار رد دعوا یا عدم صلاحیت خواهد شد.
تفکیک ابطال عملیات، ابطال مزایده و ابطال سند انتقال
هر یک از این دعاوی، مرجع صالح و شرایط خاص خود را دارند. ابطال مزایده ناظر به فرآیند فروش است، ابطال سند انتقال اجرایی ناظر به سند نهایی و ابطال عملیات اجرایی ناظر به اقدامات میانی است.
اقدام سریع قبل از مزایده
پس از امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عملیات اجرا در اداره ثبت مسموع نیست. بنابراین اقدام حقوقی باید قبل از این مرحله انجام شود.
درخواست همزمان دستور توقف
صرف طرح دعوا عملیات اجرایی را متوقف نمی کند. همواره خواسته توقف عملیات اجرایی را به عنوان خواسته فرعی مطرح کنید.
پرسش های متداول
جمع بندی
دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت یکی از ظریف ترین و تخصصی ترین دعاوی در نظام حقوقی ایران است که مرز باریکی میان صلاحیت مراجع ثبتی و قضایی در آن وجود دارد. رای وحدت رویه 784 مورخ 1398/09/26 به عنوان مهم ترین سند رویه قضایی در این زمینه، اصل صلاحیت رئیس ثبت محل را تثبیت کرده، اما راه مراجعه شخص ثالث به دادگاه صالح را برای اثبات حقانیت خود باز گذاشته است.
نمونه آرای بررسی شده از شعب دیوان عالی کشور نشان می دهد که تفکیک دقیق میان خواسته ابطال عملیات اجرایی (در صلاحیت دادگاه) و خواسته توقف عملیات اجرایی (در صلاحیت رئیس ثبت) از اهمیت ویژه ای برخوردار است. همچنین انتخاب صحیح عنوان خواسته، رعایت مهلت های قانونی و اقدام سریع قبل از تنظیم صورت مجلس مزایده، از مهم ترین عوامل موفقیت در این پرونده ها به شمار می روند.
با توجه به پیچیدگی های حقوقی این موضوع، اکیداً توصیه می شود اشخاص ذی نفع پیش از هرگونه اقدام، با وکیل متخصص در دعاوی ثبتی مشورت کنند تا از اتلاف وقت، هزینه و تضییع حقوق خود جلوگیری نمایند. اشتباه در انتخاب مرجع یا عنوان خواسته می تواند منجر به صدور قرارهای شکلی و از دست رفتن فرصت های قانونی شود که جبران آن در بسیاری از موارد بسیار دشوار است.