فرق توقیف و بازداشت ملک

در زبان حقوقی، «توقیف» و «بازداشت» ملک مفاهیم مشابهی را بیان می کنند و اغلب به جای یکدیگر به کار می روند. هر دو به معنای محدود کردن حق تصرف و نقل و انتقال مالک بر ملک هستند، با این تفاوت که توقیف عمدتاً با دستور مراجع قضایی (دادگاه ها) و بازداشت بیشتر با دستور اجرای ثبت صورت می گیرد و هر دو هدف اصلی حفاظت از حقوق اشخاص ذی نفع را دنبال می کنند. این دو اصطلاح، گرچه در برخی زمینه ها هم پوشانی دارند، اما در منشأ دستور، مرجع صادرکننده، و گاهی در هدف اجرایی، دارای ظرایف و تفاوت های کاربردی مهمی هستند.

در حوزه پیچیده حقوق املاک، درک مفاهیم بنیادی نظیر توقیف و بازداشت ملک برای تمامی فعالان و افراد درگیر با معاملات ملکی ضروری است. این مفاهیم نقش حیاتی در حفظ حقوق طرفین یک معامله، بستانکاران و بدهکاران ایفا می کنند و آگاهی از آن ها می تواند از بروز خسارات مالی و حقوقی جبران ناپذیر جلوگیری کند. این مقاله به بررسی دقیق تفاوت های میان توقیف و بازداشت ملک، اهداف، مراجع، انواع، دلایل، آثار و نحوه رفع هر یک می پردازد تا ابهامات موجود در این زمینه را برطرف ساخته و به مخاطبان کمک کند تا با دیدی جامع و تخصصی، تصمیمات آگاهانه تری در خصوص اموال غیرمنقول خود اتخاذ نمایند.

توقیف ملک چیست؟ تعاریف، اهداف و مراجع

توقیف ملک، در معنای عام، به هرگونه اقدام قانونی گفته می شود که به موجب آن، حق تصرف و نقل و انتقال مالک نسبت به یک مال (اعم از منقول و غیرمنقول) محدود یا سلب می گردد. این اقدام معمولاً با هدف تأمین حقوق یک شخص ذی نفع یا جلوگیری از سوءاستفاده از مال صورت می گیرد. توقیف می تواند بر اساس حکم یا دستور مقام قضایی (دادگاه) صادر شود و در راستای اجرای احکام مدنی یا قرارهای تأمین خواسته به کار رود.

هدف اصلی از توقیف ملک، حفظ وضعیت موجود مال برای تضمین حقوق بستانکار یا شاکی است. به عنوان مثال، زمانی که فردی علیه دیگری دعوای حقوقی مطرح می کند و بیم آن می رود که خوانده (متهم) در طول رسیدگی به پرونده، اموال خود را منتقل یا پنهان کند، خواهان می تواند از دادگاه درخواست «تأمین خواسته» کند. در این حالت، دادگاه دستور توقیف ملک را صادر می کند تا مال تا پایان رسیدگی و صدور حکم نهایی، محفوظ بماند و امکان اجرای حکم فراهم باشد. این اقدام از هرگونه نقل و انتقال ملک که ممکن است به ضرر خواهان تمام شود، جلوگیری می کند.

مراجع صالح برای صدور دستور توقیف ملک عمدتاً دادگاه های عمومی حقوقی و مراجع قضایی هستند. این مراجع بر اساس قوانین آیین دادرسی مدنی و قانون اجرای احکام مدنی، صلاحیت صدور دستور توقیف را دارند. به عنوان مثال، در ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت به حق خواهان برای درخواست تأمین خواسته از دادگاه اشاره شده است. همچنین، ماده 49 قانون اجرای احکام مدنی نیز به توقیف اموال محکوم علیه در صورت امتناع از اجرای حکم اشاره دارد. توقیف ملک می تواند شامل موارد دیگری نظیر توقیف برای وصول مطالبات دولتی، عوارض مالیاتی و یا حتی توقیف در پرونده های کیفری به منظور تأمین ضرر و زیان بزه دیده باشد. در این موارد، مراجع قضایی یا اداری ذی صلاح بر اساس قوانین مربوطه، دستور توقیف را صادر می کنند.

بازداشت ملک چیست؟ تعاریف، اهداف و مراجع

«بازداشت ملک» در اصطلاح حقوقی، شباهت های زیادی با مفهوم توقیف دارد، اما غالباً در بستر اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و توسط ادارات ثبت اسناد و املاک به کار می رود. بازداشت به معنای محدود کردن تصرفات مالکانه بر ملک است تا از هرگونه نقل و انتقال رسمی آن جلوگیری شود و حقوق ذی نفع (معمولاً بستانکار) محفوظ بماند. هدف از بازداشت ملک، تضمین اجرای تعهدات مندرج در اسناد رسمی است که قابلیت اجرایی مستقیم دارند، بدون اینکه نیازی به طرح دعوا در دادگاه و صدور حکم قضایی باشد.

اهداف اصلی از بازداشت ملک شامل حفظ حقوق بستانکار و اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا است. به عنوان مثال، در صورتی که فردی بر اساس یک سند رسمی لازم الاجرا (مانند سند رهنی بانکی، سند ازدواج برای مهریه، یا چک بلامحل که حکم اجرایی آن صادر شده) طلبی داشته باشد و بدهکار از پرداخت آن امتناع کند، بستانکار می تواند مستقیماً به اداره اجرای ثبت مراجعه کرده و درخواست بازداشت اموال بدهکار (از جمله ملک) را نماید. این اقدام به منظور جلوگیری از نقل و انتقال مال توسط بدهکار و اطمینان از امکان وصول طلب از محل فروش یا واگذاری آن مال صورت می گیرد.

مراجع صالح برای صدور دستور بازداشت ملک عمدتاً ادارات اجرای ثبت اسناد و املاک هستند. این ادارات بر اساس «آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی» و سایر قوانین مرتبط، صلاحیت انجام عملیات اجرایی و بازداشت اموال را دارند. برای مثال، ماده 91 آیین نامه مذکور به صراحت به بازداشت اموال غیرمنقول اشاره کرده است. در موارد خاصی که پرونده ابتدا در دادگاه مطرح شده و رأی قطعی مبنی بر محکومیت صادر شده باشد، اجرای احکام دادگستری نیز می تواند برای اجرای حکم، از طریق اداره ثبت، دستور بازداشت ملک را صادر کند. اما رویه غالب در بازداشت ملک مربوط به اسناد لازم الاجرا، از طریق اداره ثبت است.

تفاوت های کلیدی توقیف و بازداشت ملک: در یک نگاه

با وجود هم پوشانی های ظاهری، توقیف و بازداشت ملک در حقوق ایران دارای تفاوت های ماهوی و رویه ای هستند که درک آن ها برای هرگونه اقدام حقوقی ضروری است. این تفاوت ها عمدتاً در مرجع صدور دستور، نوع سند مبنا، و اهداف و مراحل اجرایی نمود پیدا می کنند.

تفاوت در مرجع صدور دستور

یکی از اصلی ترین وجوه تمایز بین توقیف و بازداشت، مرجع صادرکننده دستور است.

• توقیف: اغلب توسط مراجع قضایی (دادگاه ها) و در چارچوب دعاوی حقوقی یا کیفری صادر می شود. این دستور ممکن است به عنوان تأمین خواسته، قرار تأمین کیفری، یا در راستای اجرای یک حکم قطعی دادگاه باشد.
• بازداشت: عمدتاً توسط اداره اجرای ثبت اسناد و املاک و بر اساس اسناد رسمی لازم الاجرا صادر می گردد. در مواردی نیز که حکم قطعی از دادگاه صادر شده و اجرای آن به اداره ثبت ارجاع می شود، اداره ثبت بر اساس دستور دادگاه اقدام به بازداشت می کند.

تفاوت در نوع سند مبنا

نوع سندی که مبنای دستور توقیف یا بازداشت قرار می گیرد نیز متفاوت است:

• توقیف: می تواند بر پایه اسناد عادی یا رسمی (مانند قولنامه، چک عادی، یا سند مالکیت) و در نتیجه طرح یک دعوای حقوقی در دادگاه صورت گیرد.
• بازداشت: معمولاً بر اساس اسناد رسمی لازم الاجرا صادر می شود. این اسناد شامل سند رسمی رهن، سند نکاحیه (برای مهریه)، چک بلامحل با گواهی عدم پرداخت، یا سایر اسناد رسمی که صراحتاً در قانون قابلیت اجرایی دارند، می باشند.

تفاوت در اهداف و مراحل اجرایی

اهداف و مراحل اجرایی هر یک نیز متفاوت است:

• توقیف: غالباً با هدف تأمین خواسته و جلوگیری از نقل و انتقال مال در طول رسیدگی به دعوا در دادگاه صورت می گیرد. مراحل آن شامل تقدیم دادخواست، درخواست تأمین خواسته، صدور قرار توقیف و ابلاغ آن به مراجع مربوطه است.
• بازداشت: هدف آن اجرای مفاد قطعی یک سند لازم الاجرا است. مراحل آن شامل صدور اجراییه از اداره ثبت، ابلاغ به بدهکار، و در صورت عدم انجام تعهد، بازداشت اموال است.

تفاوت اصلی و کاربردی میان «توقیف» و «بازداشت» ملک در مرجع صادرکننده و سند مبنای آن ها نهفته است؛ توقیف بیشتر ماهیت قضایی و بازداشت اغلب ماهیت اجرایی-ثبتی دارد.

برای روشن تر شدن این تفاوت ها، جدول زیر مقایسه ای جامع ارائه می دهد:

ویژگی	توقیف ملک	بازداشت ملک
مرجع صادرکننده	دادگاه ها و مراجع قضایی	اداره اجرای ثبت اسناد و املاک
سند مبنا	اسناد عادی یا رسمی (در قالب دعوای قضایی)	اسناد رسمی لازم الاجرا (بدون نیاز به حکم دادگاه)
هدف اصلی	تأمین خواسته، جلوگیری از نقل و انتقال در حین رسیدگی	اجرای مفاد سند لازم الاجرا، وصول طلب
ماهیت حقوقی	قرار قضایی یا حکم اجرایی	عملیات اجرایی ثبتی
مراحل	طرح دعوا، درخواست قرار توقیف، ابلاغ	درخواست صدور اجراییه، ابلاغ، بازداشت

انواع بازداشت یا توقیف ملک

توقیف و بازداشت ملک، هر دو می توانند بر حسب مدت زمان و ماهیت خود به دو دسته اصلی تقسیم شوند: موقت و دائم. درک این تمایز برای طرفین دعوا و سایر ذی نفعان بسیار اهمیت دارد، زیرا آثار حقوقی و امکان رفع آن ها در هر یک از این حالات متفاوت است.

توقیف/بازداشت موقت ملک

توقیف یا بازداشت موقت ملک، همان طور که از نامش پیداست، برای یک بازه زمانی محدود و تا زمان تعیین تکلیف نهایی یک پرونده حقوقی یا اجرایی اعمال می شود. این نوع توقیف/بازداشت، با هدف حفظ وضعیت موجود و جلوگیری از هرگونه تغییر در مالکیت یا تصرفات مال است تا حقوق اشخاص ذی نفع تضمین شود.

موارد کاربرد توقیف موقت بسیار متنوع است. برای مثال، در دعاوی حقوقی، زمانی که خواهان از دادگاه درخواست «تأمین خواسته» می کند، ممکن است دادگاه دستور توقیف موقت ملک خوانده را صادر کند. این اقدام تا زمانی که دادگاه در خصوص اصل دعوا رأی صادر کند و آن رأی قطعی شود، مانع از نقل و انتقال ملک خواهد شد. همچنین، دستور موقت برای «ابطال سند» یا «جلوگیری از عملیات اجرایی» نیز می تواند منجر به توقیف موقت ملک شود. در امور کیفری، زمانی که مالی به عنوان وثیقه برای آزادی متهم در نظر گرفته می شود، ملک مورد نظر به صورت موقت بازداشت می گردد تا متهم در زمان مقرر در دادگاه حاضر شود و یا تعهدات خود را ایفا کند. در این حالت، مدت زمان توقیف موقت به سیر پرونده و تصمیمات مراجع قضایی بستگی دارد و پس از پایان دلیل توقیف (مثلاً تبرئه متهم یا ایفای تعهد)، رفع توقیف صورت می گیرد.

توقیف/بازداشت دائم ملک

توقیف یا بازداشت دائم ملک، به معنای سلب کامل و دائمی حق مالکیت از شخص و انتقال آن به دولت یا سایر نهادها است. این نوع بازداشت، برخلاف نوع موقت، معمولاً جنبه مجازاتی دارد و در موارد بسیار خاص و بر اساس قوانین مشخص صورت می گیرد. اما در رویه قضایی و ثبتی ایران، مفهوم بازداشت دائم در معنای سلب مالکیت کامل از فرد، کمتر به کار می رود و بیشتر به معنای توقیف هایی است که رفع آن ها منوط به پرداخت یک بدهی قطعی یا اجرای یک حکم نهایی و غیرقابل اعتراض است.

یکی از مهمترین موارد کاربرد مفهوم بازداشت دائم در عمل، مربوط به «مصادره اموال» است. مصادره اموال، غالباً بر اساس اصل 49 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران صورت می گیرد که دولت را مکلف به استرداد ثروت های ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سوءاستفاده از موقوفات و معاملات دولتی، فروش زمین های موات و مباحات اصلی، دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد نامشروع می کند. در این موارد، پس از رسیدگی و ثبوت شرعی، اموال به نفع دولت ضبط و مالکیت آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی که حق آن ها تضییع شده، یا به بیت المال منتقل می گردد. همچنین، اموالی که حاصل از فعالیت های مجرمانه نظیر پولشویی و قاچاق مواد مخدر باشند، ممکن است پس از طی مراحل قانونی و صدور حکم قطعی، به صورت دائم به نفع دولت مصادره شوند.

نکته مهم این است که حتی در مواردی که به ظاهر بازداشت دائم به نظر می رسد (مانند وثیقه سنگین یا اموال حاصل از جرم)، امکان رفع توقیف در صورت تغییر شرایط قانونی یا پرداخت بدهی وجود دارد. به عبارت دیگر، مفهوم دائم در این زمینه بیشتر به ماهیت جدی و بلندمدت توقیف اشاره دارد تا به ابدیت آن.

دلایل رایج توقیف یا بازداشت ملک

ملک، به عنوان یکی از باارزش ترین دارایی ها، می تواند به دلایل گوناگونی تحت توقیف یا بازداشت قرار گیرد. این دلایل اغلب ناشی از اختلافات مالی، حقوقی، یا تخلفات قانونی است که به منظور حفظ حقوق ذی نفعان و اجرای عدالت، مرجع قضایی یا اجرایی را به صدور دستور توقیف یا بازداشت ملک مجاب می کند. در ادامه به برخی از رایج ترین دلایل اشاره می شود:

• مطالبه مهریه: یکی از شایع ترین دلایل توقیف یا بازداشت ملک، مطالبه مهریه توسط زوجه است. در صورت عدم پرداخت مهریه از سوی زوج، زوجه می تواند از طریق دادگاه یا اداره اجرای ثبت (بر اساس سند نکاحیه) اقدام به توقیف یا بازداشت اموال زوج، از جمله ملک، نماید تا حقوق مالی خود را وصول کند.
• مطالبه وجه چک، سفته و سایر اسناد لازم الاجرا: در صورتی که چک یا سفته ای برگشت خورده باشد و یا سایر اسناد لازم الاجرا (مانند اسناد بانکی یا قراردادهای رسمی) منجر به عدم ایفای تعهد شوند، بستانکار می تواند از طریق مراجع قضایی یا اجرای ثبت، اقدام به توقیف یا بازداشت ملک بدهکار کند.
• بدهی بانکی و رهن: زمانی که ملک به عنوان وثیقه یا رهن در ازای دریافت وام بانکی قرار می گیرد و بدهکار از بازپرداخت اقساط یا اصل بدهی خودداری می کند، بانک (مرتهن) می تواند بر اساس سند رهنی لازم الاجرا، از طریق اجرای ثبت اقدام به بازداشت و سپس مزایده ملک نماید. لازم به ذکر است که رهن خود یک قرارداد است و بازداشت یک اقدام اجرایی بر اساس عدم ایفای تعهد در آن قرارداد.
• تأمین خواسته در دعاوی حقوقی: در بسیاری از دعاوی حقوقی (مانند مطالبه وجه، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ معامله و…)، خواهان می تواند پیش از صدور حکم نهایی و حتی قبل از شروع رسیدگی، از دادگاه درخواست توقیف اموال خوانده را کند. این اقدام برای جلوگیری از انتقال مال توسط خوانده و تضمین اجرای حکم احتمالی در آینده است.
• اموال حاصل از فعالیت های مجرمانه: اموالی که از طریق جرایمی نظیر پولشویی، اختلاس، کلاهبرداری، قاچاق و سایر جرایم اقتصادی به دست آمده اند، ممکن است با دستور مراجع قضایی توقیف و در نهایت مصادره شوند.
• وثیقه برای آزادی متهم یا تضمین تعهد: در پرونده های کیفری، گاهی اوقات برای آزادی متهم به صورت موقت، ملکی به عنوان وثیقه معرفی و بازداشت می شود. این بازداشت تا زمان حضور متهم در دادگاه و یا اجرای کامل حکم ادامه خواهد داشت.
• سایر موارد: شامل جرائم مالیاتی (توقیف اموال برای وصول بدهی مالیاتی)، مطالبات دولتی (نظیر بدهی به شهرداری یا سایر سازمان ها)، و یا حتی بدهی ناشی از جرائم مدنی و جبران خسارت های وارده.

آثار حقوقی و پیامدهای عملی توقیف و بازداشت ملک

وقتی ملکی تحت توقیف یا بازداشت قرار می گیرد، مجموعه ای از آثار حقوقی و پیامدهای عملی برای مالک و سایر ذی نفعان به دنبال دارد که عدم آگاهی از آن ها می تواند به مشکلات جدی تری منجر شود. مهمترین اثر این اقدام، محدود شدن حق تصرف مالکانه است.

ممنوعیت نقل و انتقال و عدم امکان تنظیم سند رسمی

اصلی ترین و حیاتی ترین پیامد توقیف یا بازداشت ملک، ممنوعیت کامل هرگونه نقل و انتقال آن است. این ممنوعیت شامل تمامی اشکال معاملات، اعم از فروش قطعی، رهن، اجاره بلندمدت و حتی صلح و هبه می شود.

• ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی به صراحت بیان می دارد: «هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف، باطل و بلااثر است.» این ماده به وضوح نشان می دهد که هر معامله ای که پس از تاریخ توقیف یا بازداشت بر روی ملک صورت گیرد، از نظر قانونی هیچ اعتباری ندارد و باطل تلقی می شود.
• همچنین، ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی می افزاید: «هرگونه قرارداد یا تعهدی نسبت به مال توقیف، بعد از توقیف به ضرر محکوم له (شخص حقیقی یا حقوقی که بازداشت به نفع وی صورت گرفته) منعقد شود، نافذ نخواهد بود؛ مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد.» این به آن معناست که حتی اگر قراردادی بسته شود، تا زمانی که ذی نفع اجازه ندهد، آن قرارداد به ضرر او قابلیت اجرایی ندارد.

نتیجه مستقیم این ممنوعیت، عدم امکان تنظیم سند رسمی برای ملک توقیف شده است. دفاتر اسناد رسمی، پیش از انجام هر معامله، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام وضعیت ملک را دریافت می کنند و در صورت وجود توقیف یا بازداشت، از ثبت هرگونه سند نقل و انتقال امتناع می ورزند. این وضعیت تا زمانی که دستور رفع توقیف یا بازداشت صادر نشود، پابرجا خواهد بود.

مجازات جرم انتقال مال توقیف شده

انتقال مال توقیف شده، تنها منجر به بطلان معامله نمی شود، بلکه می تواند تبعات کیفری نیز برای منتقل کننده در پی داشته باشد. ماده 663 قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) مقرر می دارد: «هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرف نماید که منافی با توقیف باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»

این ماده تأکید می کند که حتی اگر مالک مال توقیف شده خود اقدام به انتقال آن کند، در صورت آگاهی از توقیف بودن مال، مرتکب جرم شده و مستوجب مجازات حبس خواهد بود. این مقرره برای جلوگیری از هرگونه تضییع حقوق بستانکار و حفظ اعتبار دستورات قضایی و ثبتی وضع شده است.

به طور کلی، هرگونه معامله بعد از تاریخ توقیف یا بازداشت، حتی اگر با حسن نیت خریدار صورت گرفته باشد، از نظر حقوقی باطل بوده و خریدار تنها می تواند برای بازپس گیری وجه پرداختی خود از فروشنده اقدام کند، بدون اینکه مالکیت ملک به وی منتقل شود. این امر لزوم استعلام دقیق وضعیت ملک پیش از هرگونه معامله را بیش از پیش نمایان می سازد.

نحوه تشخیص بازداشتی یا توقیفی بودن ملک (استعلام)

قبل از هرگونه اقدام برای معامله ملک، ضروری است که از عدم وجود هرگونه توقیف یا بازداشت بر روی آن اطمینان حاصل شود. عدم توجه به این موضوع می تواند منجر به خسارات مالی سنگین و درگیری های حقوقی طولانی مدت شود. بنابراین، استعلام وضعیت ملک یکی از حیاتی ترین مراحل در فرآیند معاملات املاک است.

چرا استعلام پیش از معامله ضروری است؟

استعلام پیش از معامله به چند دلیل کلیدی اهمیت دارد:

1. جلوگیری از بطلان معامله: همان طور که قبلاً ذکر شد، هرگونه معامله بر روی ملک توقیف یا بازداشتی، باطل و بلااثر است.
2. حفظ حقوق خریدار: خریدار با استعلام، اطمینان حاصل می کند که ملکی که قصد خرید آن را دارد، دچار مشکلات حقوقی نیست و می تواند مالکیت آن را به صورت قانونی و رسمی به دست آورد.
3. پرهیز از تبعات کیفری: عدم آگاهی از وضعیت توقیف بودن ملک و انتقال آن توسط مالک، می تواند برای مالک مسئولیت کیفری در پی داشته باشد.
4. صرفه جویی در زمان و هزینه: درگیری در پرونده های حقوقی مربوط به ملک توقیفی، زمان بر و پرهزینه است و استعلام اولیه می تواند از این مسائل جلوگیری کند.

روش های استعلام حضوری

برای استعلام حضوری وضعیت ملک، می توان از روش های زیر اقدام کرد:

• مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک: با در دست داشتن اطلاعات دقیق پلاک ثبتی ملک (مندرج در سند مالکیت) و هویت مالک، می توانید به اداره ثبت منطقه ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه کرده و درخواست استعلام وضعیت ثبتی ملک را نمایید. اداره ثبت، وضعیت بازداشتی یا عدم بازداشتی بودن ملک را به شما اعلام خواهد کرد.
• مراجعه به دفترخانه های اسناد رسمی: دفاتر اسناد رسمی به سیستم جامع استعلامات ثبتی متصل هستند و می توانند با دریافت اطلاعات ملک، استعلام لازم را از اداره ثبت بگیرند و وضعیت توقیف یا بازداشت ملک را پیش از تنظیم هرگونه سند رسمی، مشخص کنند. این روش، رایج ترین راه برای اطمینان از صحت معامله است.

روش های استعلام آنلاین

در سال های اخیر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تلاش کرده است تا خدمات خود را به صورت الکترونیکی نیز ارائه دهد.

• سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ssaa.ir): در حال حاضر، امکان استعلام وضعیت ثبتی اسناد و املاک از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نشانی ssaa.ir (قسمت خدمات الکترونیک – استعلام سند) تا حدودی فراهم است. با وارد کردن شماره سریال سند مالکیت (به خصوص سند تک برگی) یا پلاک ثبتی، می توان اطلاعات اولیه مربوط به ملک را مشاهده کرد. البته برای اطمینان کامل، همچنان مراجعه حضوری یا از طریق دفترخانه ها توصیه می شود.

نکات مهم در بررسی سند

• سند تک برگ: در اسناد تک برگ، هرگونه بازداشت یا توقیف معمولاً در قسمت ملاحظات یا توضیحات سند درج می شود.
• سند منگوله دار (قدیمی): در اسناد منگوله دار، بازداشت ها یا توقیفات در دفتر املاک یا دفتر بازداشتی اداره ثبت، قید و به صورت دستی پشت سند مالکیت نیز قید می شد.
• دفتر بازداشتی: در اداره ثبت، دفتری به نام دفتر بازداشتی وجود دارد که تمامی توقیفات و بازداشت ها در آن به ثبت می رسد و مرجع اصلی برای استعلام است.

به یاد داشته باشید که در صورت وجود هرگونه تردید، همواره با کارشناسان حقوقی یا وکلای متخصص در حوزه املاک مشورت نمایید.

فرآیند و روش های رفع توقیف یا بازداشت ملک

رفع توقیف یا بازداشت ملک، به معنای اعاده حق تصرف و نقل و انتقال کامل به مالک است. این فرآیند مستلزم از بین رفتن دلایل و موانعی است که منجر به توقیف یا بازداشت اولیه شده اند. روش های مختلفی برای رفع توقیف یا بازداشت وجود دارد که عمدتاً به ماهیت دلیل اولیه بستگی دارد.

پرداخت بدهی یا ایفای کامل تعهد

ساده ترین و رایج ترین روش برای رفع توقیف یا بازداشت ملک، پرداخت کامل بدهی یا ایفای کامل تعهد است که منجر به توقیف شده است.

• در مواردی که ملک به دلیل مطالبه مهریه، چک برگشتی، بدهی بانکی یا هر دین دیگری توقیف شده، با پرداخت کامل مبلغ بدهی و هزینه های اجرایی، بستانکار یا ذی نفع رضایت خود را اعلام می کند.
• پس از پرداخت، ذی نفع (یا نماینده قانونی او) با ارائه مستندات پرداخت به مرجع صادرکننده دستور (دادگاه یا اداره ثبت)، درخواست رفع توقیف یا بازداشت را می نماید و دستور مربوطه صادر می شود.

ارائه وثیقه یا ضمانت جایگزین

در برخی موارد، امکان جایگزین کردن مال توقیف شده با یک وثیقه یا ضمانت دیگر وجود دارد.

• اگر ملک به عنوان وثیقه برای آزادی متهم توقیف شده باشد، با معرفی متهم یا ارائه وثیقه نقدی یا ملکی دیگر، می توان درخواست رفع توقیف از ملک اولیه را نمود.
• در دعاوی حقوقی، خواهان یا خوانده می توانند با ارائه یک تضمین معتبر (مثل وجه نقد، ضمانت نامه بانکی، یا مال دیگر) به جای ملک توقیف شده، از دادگاه درخواست رفع توقیف ملک اصلی را داشته باشند.

جلب رضایت کتبی ذی نفع

در شرایطی که امکان پرداخت فوری بدهی وجود نداشته باشد، اما توافقی بین طرفین حاصل شود، جلب رضایت کتبی ذی نفع می تواند منجر به رفع توقیف شود.

• بستانکار می تواند با امضای یک رضایت نامه رسمی یا کتبی، موافقت خود را با رفع توقیف یا بازداشت اعلام کند. این رضایت ممکن است مشروط به شرایطی باشد که بین طرفین توافق شده است (مثلاً اقساطی شدن بدهی).
• مرجع صادرکننده دستور پس از احراز صحت رضایت نامه، اقدام به رفع توقیف می نماید.

صدور رای قضایی مبنی بر رفع توقیف/بازداشت

در بسیاری از موارد، رفع توقیف یا بازداشت مستلزم صدور رأی قطعی از سوی مرجع قضایی است.

• اگر توقیف بر اساس یک دعوای حقوقی بوده و دادگاه در نهایت به نفع مالک ملک رأی صادر کند (مثلاً رأی بر برائت، رد دعوا، یا ابطال اجراییه)، با قطعی شدن این رأی، دستور رفع توقیف صادر می شود.
• در مواردی که شخص ثالثی ادعای مالکیت بر ملک توقیف شده را دارد و دادگاه پس از بررسی «اعتراض ثالث اجرایی»، ادعای او را محرز تشخیص دهد، رأی بر رفع توقیف ملک صادر خواهد کرد.

نمونه درخواست رفع توقیف/بازداشت ملک

درخواست رفع توقیف یا بازداشت ملک معمولاً به صورت کتبی به مرجع صادرکننده دستور ارائه می شود. یک نمونه کلی درخواست می تواند به شرح زیر باشد:

ریاست محترم / مقام محترم: (نام مرجع صادرکننده دستور توقیف/بازداشت، مثلاً شعبه X دادگاه عمومی حقوقی یا اداره اجرای اسناد رسمی ثبت منطقه Y)

موضوع: درخواست رفع توقیف/بازداشت ملک

با سلام و احترام،

اینجانب [نام و نام خانوادگی متقاضی] فرزند [نام پدر] با کدملی [شماره کدملی]، به شماره تلفن [شماره تماس]، خواهان/بدهکار/مالک پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهر] به نشانی [نشانی دقیق ملک]، به استحضار می رساند که ملک مذکور به موجب پرونده/اجراییه شماره [شماره پرونده یا اجراییه] در تاریخ [تاریخ توقیف/بازداشت] تحت توقیف/بازداشت قرار گرفته است.

اکنون با توجه به اینکه [دلیل رفع توقیف/بازداشت را به صورت واضح ذکر کنید، مثلاً: کلیه بدهی های مربوط به این پرونده/اجراییه به مبلغ ... ریال به ذی نفع پرداخت و رضایت ایشان جلب شده است / دادنامه قطعی شماره ... مورخ ... از شعبه ... دادگاه ... مبنی بر رفع توقیف صادر گردیده است / وثیقه جایگزین به شماره ... تسلیم و مورد پذیرش قرار گرفته است]، لذا مستدعی است دستورات لازم جهت رفع توقیف/بازداشت از پلاک ثبتی فوق الذکر صادر و به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ابلاغ فرمایید.

با تشکر و احترام،
[نام و نام خانوادگی متقاضی]
[امضاء و تاریخ]

مفاهیم حقوقی مرتبط و تفاوت های آنها

در حوزه حقوق املاک، علاوه بر توقیف و بازداشت، مفاهیم دیگری نیز وجود دارند که ممکن است در نگاه اول مشابه به نظر برسند اما در ماهیت، اهداف و آثار حقوقی خود تفاوت های اساسی دارند. درک این تمایزات برای جلوگیری از سردرگمی و اتخاذ تصمیمات حقوقی صحیح، حیاتی است.

تفاوت رهن و بازداشت/توقیف ملک

رهن و بازداشت/توقیف ملک، دو مفهوم کاملاً متفاوت هستند:

• رهن (وثیقه): یک قرارداد است که بر اساس آن، بدهکار (راهن) مالی (معمولاً ملک) را به عنوان وثیقه برای تضمین پرداخت بدهی خود نزد بستانکار (مرتهن) قرار می دهد. در رهن، مالکیت ملک از راهن سلب نمی شود، بلکه حق عینی تبعی برای مرتهن ایجاد می شود. راهن همچنان مالک ملک است و می تواند از منافع آن بهره برداری کند، اما حق نقل و انتقال ملک را بدون اجازه مرتهن ندارد. رهن یک اقدام ارادی و قراردادی بین دو طرف است.
• بازداشت/توقیف: یک اقدام قضایی یا اجرایی است که بر اساس حکم یا دستور مقام صالح (دادگاه یا اجرای ثبت) و به صورت قهری بر روی ملک اعمال می شود. این اقدام معمولاً در پی عدم ایفای تعهد یا وقوع یک اختلاف حقوقی صورت می گیرد و هدف آن جلوگیری از نقل و انتقال مال و حفظ حقوق بستانکار یا خواهان است. بازداشت/توقیف ارادی نیست و با هدف سلب موقت حق تصرف و گاهی مقدمه سلب مالکیت (در صورت مزایده) است.

به عبارت دیگر، رهن یک رابطه قراردادی بین دو شخص است، در حالی که توقیف/بازداشت یک اقدام قهری و دستوری از سوی مرجع قضایی یا اجرایی است.

تفاوت توقیف ملک با مصادره و ضبط ملک

توقیف، مصادره و ضبط، هر سه به نوعی محدودیت بر مال اشاره دارند، اما تفاوت های بنیادی در ماهیت و هدف آن ها وجود دارد:

• توقیف (به معنای اعم که شامل بازداشت نیز می شود): به معنای محدود کردن موقت حق تصرف و نقل و انتقال مالک بر مال، با هدف حفظ حقوق یک شخص ذی نفع یا تضمین اجرای یک حکم. در توقیف، مالکیت از صاحب مال سلب نمی شود و امکان رفع توقیف با از بین رفتن دلیل آن وجود دارد. توقیف می تواند در امور مدنی و کیفری رخ دهد.
• مصادره: به معنی سلب قهری و دائمی مالکیت مال از شخص و انتقال آن به دولت یا بیت المال، به عنوان مجازات یا به دلیل نامشروع بودن منشأ مال. مصادره معمولاً در امور کیفری و بر اساس احکام قطعی دادگاه ها (مانند اصل 49 قانون اساسی) صورت می گیرد و هدف آن مجازات مجرم و بازگرداندن اموال نامشروع است. در مصادره، مالکیت از فرد سلب می شود و بازگشت آن به صاحب اولیه بسیار دشوار یا ناممکن است.
• ضبط: به معنای توقیف موقت مال به منظور حفظ و نگهداری آن، بدون سلب مالکیت. ضبط غالباً در امور کیفری به کار می رود؛ مثلاً ضبط آلات و ادوات جرم یا مال الاماره (مالی که دلیل وقوع جرم است). هدف از ضبط، حفظ مال برای ارائه به دادگاه یا جلوگیری از استفاده مجدد از آن در جرم است. در ضبط، مالکیت همچنان برای صاحب مال محفوظ است و پس از اتمام مراحل قانونی، ممکن است مال به صاحبش بازگردانده شود، مگر اینکه حکم به مصادره یا فروش آن صادر شود.

وجوه تمایز اصلی توقیف، بازداشت، مصادره و ضبط را می توان در جدول زیر خلاصه کرد:

مفهوم	سلب مالکیت	مدت زمان	هدف	ماهیت
توقیف/بازداشت	خیر (فقط محدودیت تصرف)	موقت (تا رفع دلیل)	تضمین حقوق بستانکار/خواهان	اقدام قضایی/اجرایی
مصادره	بله (سلب کامل و دائمی)	دائمی	مجازات، بازگرداندن اموال نامشروع	حکم قطعی کیفری
ضبط	خیر (توقیف حفاظتی)	موقت (تا تعیین تکلیف نهایی)	حفظ مال (آلات جرم، مال الاماره)	قرار قضایی کیفری

افراد ممنوع المعامله و ارتباط آن با توقیف/بازداشت

مفهوم ممنوع المعامله بودن یک شخص نیز به نوعی با محدودیت در نقل و انتقال اموال مرتبط است، اما تفاوت های مهمی با توقیف یا بازداشت ملک دارد.

• تعریف ممنوع المعامله: شخصی که به موجب حکم قضایی یا قانون، از انجام هرگونه معامله بر روی اموال خود (یا نوع خاصی از اموال) منع شده است. این ممنوعیت مربوط به شخص است، نه الزاماً یک ملک خاص. دلایل ممنوع المعامله شدن می تواند شامل حکم ورشکستگی (که شخص را از تصرف در اموال خود منع می کند)، حکم قضایی خاص به دلیل کلاهبرداری های کلان، یا موارد دیگر باشد.
• تفاوت با توقیف/بازداشت ملک:
  • در توقیف/بازداشت، محدودیت بر روی ملک خاصی اعمال می شود، حتی اگر مالک ممنوع المعامله نباشد.
  • در ممنوع المعامله بودن، محدودیت بر روی شخص اعمال می شود و این شخص نمی تواند بر روی هیچ یک از اموال خود (یا اموال مشخص شده در حکم) معامله ای انجام دهد، حتی اگر آن اموال به صورت جداگانه توقیف یا بازداشت نشده باشند.
  • ممنوع المعامله شدن نوعی عدم اهلیت خاص برای انجام معامله ایجاد می کند.
• نحوه اطلاع از ممنوع المعامله بودن افراد: دفاتر اسناد رسمی موظف هستند پیش از انجام معامله، هویت متعاملین را به دقت بررسی کرده و از طریق استعلامات لازم، از ممنوع المعامله نبودن آن ها اطمینان حاصل کنند. سازمان ثبت اسناد و املاک نیز در گذشته لیستی از افراد ممنوع المعامله را به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می کرد، هرچند اکنون رویه ها ممکن است تغییر کرده و بیشتر به سیستم های هوشمند و الکترونیک متکی باشد.

بازداشت مکرر و بازداشت مازاد

در شرایطی که یک ملک دارای ارزش بالایی باشد و بدهکار نیز به چندین نفر بدهکار باشد، ممکن است بیش از یک بار و توسط طلبکاران مختلف تحت بازداشت قرار گیرد. این وضعیت به دو شکل بازداشت مکرر و بازداشت مازاد نمود پیدا می کند که هر یک قواعد حقوقی خاص خود را دارند.

بازداشت مکرر

بازداشت مکرر به حالتی گفته می شود که یک ملک واحد، به موجب درخواست های متعدد و در راستای وصول مطالبات از سوی بستانکاران مختلف، بیش از یک بار بازداشت شود. این بازداشت ها به ترتیب زمان ثبت در دفاتر اداره اجرای ثبت، دارای اولویت هستند.

• تعریف و آثار آن: فرض کنید ملکی ابتدا به خاطر بدهی الف به مبلغ 1 میلیارد تومان بازداشت می شود. اگر همان ملک بعداً به خاطر بدهی ب به مبلغ 500 میلیون تومان نیز بازداشت شود، این یک بازداشت مکرر است. در این حالت، بازداشت الف مقدم بر بازداشت ب است و در صورت فروش ملک، ابتدا طلب الف از محل فروش پرداخت می شود و سپس نوبت به ب می رسد.
• اولویت بندی طلبکاران: در بازداشت مکرر، اولویت با طلبکاری است که زودتر اقدام به بازداشت مال کرده است. این اصل «حق تقدم» در اجرای ثبت بسیار مهم است، مگر اینکه طلبکاران دارای «دیون ممتاز» باشند (مانند طلب دولت یا مهریه زن در برخی شرایط).
• نکات قانونی: مطابق ماده 39 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، طلبکار دوم (بازداشت کننده مؤخر) می تواند با تودیع مبلغ دیون و هزینه های طلبکار اول (مقدم) در صندوق ثبت، تقاضای ادامه عملیات اجرایی و توقیف مال را به نفع خود نماید. در غیر این صورت، اداره ثبت به طلبکار مقدم اخطار می دهد تا نسبت به درخواست مزایده اقدام کند و اگر او اقدامی نکند، اداره ثبت با حفظ حقوق وی، مزایده را به نفع طلبکار مؤخر انجام خواهد داد.

بازداشت مازاد

بازداشت مازاد نیز نوعی بازداشت مکرر است، اما با این تفاوت که طلبکار دوم، صرفاً مازاد ارزش ملک را نسبت به بدهی قبلی، بازداشت می کند. این اتفاق زمانی رخ می دهد که ارزش ملک توقیف شده به مراتب بیشتر از مبلغ بدهی اولیه باشد.

• تعریف و نحوه محاسبه: فرض کنید ملکی به ارزش 3 میلیارد تومان، به خاطر بدهی 1 میلیارد تومانی بازداشت شده است. حال اگر طلبکار دیگری، بابت طلب 500 میلیون تومانی خود، «مازاد» همان ملک را بازداشت کند، این به معنای بازداشت مازاد است. در این حالت، اگر ملک فروخته شود، ابتدا 1 میلیارد تومان به طلبکار اول پرداخت شده و از 2 میلیارد تومان باقیمانده، 500 میلیون تومان به طلبکار دوم می رسد.
• نکات قانونی: ماده 65 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا صراحتاً بیان می دارد که «مازاد احتمالی مال مورد وثیقه یا توقیف شده قابل بازداشت است.» مأخذ محاسبه مازاد احتمالی شامل اصل طلب، سود و خسارات قانونی و هزینه های اجرایی مربوط به پرونده های قبلی است.

در هر دو حالت بازداشت مکرر و مازاد، هدف این است که از تمامی ظرفیت مال برای وصول مطالبات استفاده شود و حقوق تمامی بستانکاران، بر اساس اولویت های قانونی، محفوظ بماند.

اعتراض شخص ثالث به توقیف/بازداشت ملک

در مواردی ممکن است شخصی که نه بدهکار است و نه بستانکار، خود را ذی حق بر مال توقیف یا بازداشت شده ببیند. این شخص که «ثالث» نامیده می شود، می تواند نسبت به عملیات اجرایی و توقیف یا بازداشت مال اعتراض کند. این اعتراض، معروف به اعتراض ثالث اجرایی، یکی از مهمترین روش ها برای دفاع از حقوق مالکیت اشخاصی است که به ناحق مالشان توقیف شده است.

مفهوم اعتراض ثالث اجرایی

اعتراض ثالث اجرایی، دعوایی است که توسط شخصی (ثالث) که ادعای مالکیت یا هرگونه حق عینی بر مال توقیف یا بازداشت شده را دارد و در جریان عملیات اجرایی اولیه (توقیف/بازداشت) طرف دعوا نبوده، در دادگاه صالح مطرح می شود. هدف از این دعوا، اثبات حق ثالث و در نهایت، رفع توقیف یا بازداشت از مال مورد ادعا است.

شرایط و مراحل طرح شکایت

شرایط و مراحل طرح شکایت اعتراض ثالث اجرایی به شرح زیر است:

1. ذی نفعی ثالث: شخص ثالث باید ادعای حق (مالکیت یا هرگونه حق عینی دیگر) بر مال توقیف شده داشته باشد و بتواند آن را ثابت کند.
2. عدم مشارکت در دعوای اصلی: ثالث نباید در پرونده ای که منجر به توقیف مال شده، طرف دعوا یا عملیات اجرایی بوده باشد.
3. ارائه مستندات: ثالث باید برای اثبات ادعای خود، اسناد و مدارک معتبر ارائه دهد. این مستندات می توانند شامل سند رسمی مالکیت، قولنامه عادی (با رعایت شرایط قانونی)، یا سایر دلایل اثباتی باشند.
   • در مورد اموال غیرمنقول، اگر ثالث بخواهد با استناد به سند عادی (مانند قولنامه) اعتراض کند، باید شرایط قانونی اثبات مالکیت با سند عادی رعایت شود و معمولاً نیاز به اثبات تاریخ مقدم معامله بر تاریخ توقیف است.
   • اگر مبنای اعتراض ثالث، سند رسمی مقدم الصدور باشد، این ادعا قوی تر بوده و در صورت صحت، عملیات اجرایی متوقف و از مال رفع بازداشت می شود.
4. طرح شکایت در دادگاه صالح: اعتراض ثالث اجرایی باید در دادگاهی که حکم اجرایی را صادر کرده یا در حوزه قضایی آن، عملیات اجرایی در حال انجام است، مطرح شود.
5. درخواست توقیف عملیات اجرایی: شخص ثالث می تواند همزمان با طرح دعوای اعتراض ثالث، از دادگاه درخواست «دستور موقت توقیف عملیات اجرایی» را کند تا از ادامه مزایده و فروش مال جلوگیری شود. این دستور در صورت احراز فوریت و وجود دلایل کافی، از سوی دادگاه صادر می شود.

نقش مستثنیات دین در جلوگیری از توقیف/بازداشت:

در قوانین ایران، برخی اموال از توقیف و بازداشت مستثنی شده اند که به آن ها مستثنیات دین گفته می شود. هدف از این مقرره، حمایت از حداقل زندگی آبرومندانه بدهکار و خانواده اش است. این اموال را نمی توان به دلیل بدهی توقیف یا بازداشت کرد، حتی اگر بدهکار از پرداخت دین خودداری کند.

• تعریف مستثنیات دین: شامل مسکن مورد نیاز و متناسب با شأن بدهکار و خانواده اش، اثاثیه ضروری زندگی، ابزار و وسایل کار، و مبلغی از وجوه نقد مورد نیاز برای امرار معاش.
• مستند قانونی: این موارد در ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و همچنین ماده 61 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و قوانین مشابه ذکر شده اند. اگر مالی از مستثنیات دین به اشتباه توقیف شود، بدهکار می تواند با طرح اعتراض نسبت به توقیف مستثنیات دین، درخواست رفع بازداشت از آن را بنماید.

نتیجه گیری

در حوزه پیچیده حقوق املاک، درک صحیح تفاوت میان «توقیف» و «بازداشت» ملک از اهمیت ویژه ای برخوردار است. همان طور که در این مقاله به تفصیل بیان شد، گرچه این دو اصطلاح اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما در ماهیت، مرجع صادرکننده و سند مبنای آن ها تفاوت های کلیدی وجود دارد. توقیف عمدتاً ماهیت قضایی دارد و از سوی دادگاه ها صادر می شود، در حالی که بازداشت اغلب ماهیت اجرایی-ثبتی داشته و بر پایه اسناد رسمی لازم الاجرا از سوی اداره ثبت اعمال می گردد. هر دو اقدام با هدف محدود کردن حق تصرف مالکانه و حفظ حقوق بستانکاران یا ذی نفعان صورت می گیرد و عدم آگاهی از این محدودیت ها می تواند به خسارات مالی و حقوقی سنگین منجر شود.

از ممنوعیت نقل و انتقال و مجازات کیفری انتقال مال توقیف شده گرفته تا ضرورت استعلام دقیق وضعیت ملک پیش از هرگونه معامله، تمامی این جنبه ها بر لزوم احتیاط و آگاهی در مواجهه با اموال توقیف یا بازداشت شده تأکید می کنند. همچنین، آشنایی با انواع بازداشت (موقت و دائم)، دلایل رایج آن، و روش های رفع توقیف، به افراد کمک می کند تا در زمان مواجهه با چنین شرایطی، تصمیمات بهتری اتخاذ کنند. مفاهیم مرتبط نظیر رهن، مصادره، ضبط و ممنوع المعامله بودن اشخاص نیز هر یک محدودیت های خاص خود را بر اموال اعمال می کنند که تمایز آن ها از توقیف و بازداشت بسیار مهم است. برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی و اطمینان از صحت معاملات ملکی، همواره تأکید بر

مشورت با متخصصین حقوقی و وکلای مجرب در حوزه املاک

قبل از هر اقدام است.

سوالات متداول

فرق توقیف و بازداشت ملک در عمل چیست؟

در عمل، هر دو مفهوم توقیف و بازداشت به محدودیت در حق تصرف و نقل و انتقال ملک اشاره دارند. تفاوت اصلی در مرجع صادرکننده و سند مبنای آنهاست؛ توقیف اغلب با دستور قضایی (دادگاه) و در دعاوی حقوقی یا کیفری صورت می گیرد، در حالی که بازداشت معمولاً توسط اداره اجرای ثبت و بر اساس اسناد رسمی لازم الاجرا صادر می شود.

آیا می توان ملک بازداشتی را فروخت؟

خیر، فروش ملک بازداشتی یا توقیف شده از نظر قانونی باطل و بلااثر است و هرگونه معامله ای که پس از تاریخ توقیف یا بازداشت بر روی ملک صورت گیرد، فاقد اعتبار است. همچنین، مالک ممکن است در صورت آگاهی از توقیف بودن مال و اقدام به انتقال آن، مستوجب مجازات کیفری نیز شود.

بازداشت ملک برای مهریه چگونه انجام می شود؟

بازداشت ملک برای مهریه می تواند از دو طریق صورت گیرد: از طریق دادگاه (در قالب درخواست تأمین خواسته یا اجرای حکم) یا از طریق اداره اجرای ثبت (بر اساس سند نکاحیه که یک سند رسمی لازم الاجرا است). در هر دو روش، زوجه با ارائه مدارک لازم، درخواست توقیف یا بازداشت ملک زوج را به مرجع مربوطه ارائه می دهد.

چگونه بفهمیم یک ملک توقیف/بازداشت است؟

برای تشخیص توقیف یا بازداشت بودن ملک، می توان به صورت حضوری به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه مراجعه و با ارائه پلاک ثبتی ملک، استعلام گرفت. همچنین، دفاتر اسناد رسمی نیز می توانند با اتصال به سامانه ثبت، استعلام لازم را انجام دهند. در اسناد تک برگ، معمولاً در بخش ملاحظات سند قید می شود.

آیا بازداشت ملک دائمی است؟

خیر، بازداشت ملک به طور معمول دائمی نیست و موقت است. رفع بازداشت یا توقیف با پرداخت بدهی، ایفای تعهد، ارائه وثیقه جایگزین، یا صدور حکم قضایی مبنی بر رفع توقیف امکان پذیر است. بازداشت دائمی در معنای سلب مالکیت، غالباً به مصادره اموال اطلاق می شود که در موارد خاص و با حکم قطعی قضایی صورت می گیرد.