سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مستاجر

وجود قرارداد مکتوب اجاره، تعیین مدت در آن، امضای قرارداد توسط دو نفر شاهد و پایان یافتن مدت اجاره، از جمله شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر بوده و نحوه دریافت و اجرای این حکم نیز از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و اجرای حکم توسط اجرای احکام شورای حل اختلاف و عندالزوم، مامور کلانتری، پس از صدور دستور از شورا می باشد. کسانی که ساکن اصفهان هستند، برای گرفتن بهترین وکیل وصول مطالبات در اصفهان و همچنین بهترین وکیل اصفهان به وبلاگ master vakil مراجعه کنید.

پس از انعقاد عقد اجاره، همچون سایر عقود، تعهدات خاصی بر عهده طرفین عقد، یعنی موجر و مستاجر قرار گرفته که باید به این تعهدات پایبند باشند. یکی از این تعهدات، این تکلیف است که مستاجر باید پس از پایان یافتن مدت اجاره، برای تخلیه ملک استیجاری و تحویل آن به موجر اقدام نماید.

با این وجود، گاهی برخی از مستاجرین، از انجام این تکلیف قراردادی و قانونی خود، امتناع کرده و موجر را وادار می کنند تا از طریق مراجعه به مراجع قضایی، ملک را تخلیه نماید. این تخلیه، در صورتی که دارای شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 باشد، به صورت فوری انجام گرفته و نحوه دریافت حکم آن نیز متفاوت از احکام سایر دعاوی می باشد.

لذا، در این مقاله، پس از بررسی شرایط، نحوه دریافت، آثار، مدت زمان لازم و سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر، نمونه حکم شورای حل اختلاف برای تخلیه را ارائه کرده و در خصوص اجرای این حکم توسط کلانتری و فرق حکم با دستور تخلیه، توضیح خواهیم داد.

^{حکم تخلیه ملک با دستور تخلیه چه تفاوتی دارد ؟}

در خصوص تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه به طور اختصار موارد زیر را می توان ذکر نمود :
1-حکم تخلیه ضرورتاً با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر می شود ولی دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و به صرف وجود شرایط توسط مرجع صالح که حسب مورد می تواند شورای حل اختلاف یا دفترخانه تنظیم کننده سند باشد صادر می شود.
2- حکم تخلیه ممکن است راجع به سایر مصادیق واگذاری منافع اعمال شود ولی دستور تخلیه فقط در مورد قرارداد اجاره مصداق دارد.
3- حکم تخلیه بسیار فراگیر تر و شامل تمام موارد و مصادیق اجاره می شود ولی دستور تخلیه مخصوص قراردادهای اجاره اماکن تجاری بعد از سال 76 و اماکن مسکونی بعد از سال 62 و بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی است.
4- حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد اما دستور تخلیه قابل درخواست رسیدگی تجدیدنظر نیست.

^{مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی}

تقریباً مراحل مشترک و مشابهی برای گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و دادگاه وجود دارد که به اختصار عبارتند از:
1- مراجعه به یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی و همچنین با تجربه در زمینه درخواست صدور حکم تخلیه  و دریافت مشاوره حقوقی یا اعطاء وکالت جهت پیگیری صدور حکم تخلیه
2- مراجعه به دفتر خدمات قضایی و تقدیم دادخواست تخلیه ید که اگر وکیل داشته باشید این مرحله توسط وکیل انجام می شود و در غیر اینصورت خودتان باید متن دادخواست را تنظیم نموده و به دفتر خدمات قضایی ارائه دهید.توجه داشته کارمندان و افراد مستقر در دفاتر خدمات قضایی وظیفه ندارد برای شما دادخواست تنظیم کنند، تنظیم و نگارش متن دادخواست و تایپ کردن آن اگر وکیل ندارید وظیفه خود شماست.
نکته – در صورت تمایل می توانید بدون اینکه وکیل بگیرید و حق الوکاله یک وکیل را پرداخت کنید با حضور در دفتر وکالت به طور مستمر در طول جریان دادرسی ،مشاوره دریافت نموده و تحت نظر یک وکیل دعوا را خودتان مدیریت کنید.در این فرض حق الوکاله پرداخت نمی کنید ولی برای مشاوره و تنظیم دادخواست و لایحه هزینه لازم را پرداخت می کنید.

3- پیگیری وصول و ارجاع دادخواست به شعبه و رفع نواقص احتمالی و تکمیل ضمائم دادخواست
4- پیگیری صدور دستور تعیین وقت و جلسه رسیدگی
5- شرکت در جلسه رسیدگی و دفاع از خواسته مطرح شده که می تواند به وسیله لایحه دفاعیه یا مراجعه حضوری باشد.
6- پیگیری صدور حکم تخلیه از شورا یا دادگاه حقوقی
7- حسب مورد و در صورتی که رای به نفع شماست و طرف تجدیدنظرخواهی نماید ، پاسخ به لایحه تجدیدنظر خواهی و اگر رای به ضرر شماست تنظیم دادخواست و لایحه تجدیدنظر خواهی به دادگاه عمومی (در خصوص آراء بدوی صادره از شورای حل اختلاف) یا دادگاه تجدیدنظر (در خصوص آراء صادره از دادگاه عمومی)
8- پیگیری اجرای حکم تخلیه پس از قطعیت آن

^{شرایط حکم تخلیه فوری}

تاسیسی تحت عنوان حکم تخلیه فوری در سیستم حقوقی ما وجود ندارد و برای صدور و اجرای حکم تخلیه باید تمام مواردی که در بالا ذکر شد، طی شود با این وجود متقاضی در صورت وجود شرایط می تواند متوسل به دستور تخلیه شود که مطابق نظر قانونگذار باید به طور فوری اجرا گردد.
با این وجود اگر دعوا بدرستی طرح شودو با جلوگیری از فرصت سوزی و هدر رفتن وقت رسیدگی به دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف انقدر ها هم طولانی نیست ولی در دادگاه ممکن است تا یکسال هم طول انجامد.
در بسیاری از مواقع منظور از حکم تخلیه فوری همان دستور تخلیه است که در بین افراد عادی با مسامحه این مفاهیم به جای هم استعمال می شود.

^{مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه}

برای گرفتن حکم تخلیه لازم است مالک ثابت کند که در خصوص ملک موضوع تخلیه مالکیت دارد و نیز مطابق قرار یا قرارداد با مستاجر یا شخص استفاده کننده از منافع، مدت آن پایان یافته یا مالک دیگر رضایتی به ادامه تصرفات مستاجر ندارد.
در نتیجه و به طور اختصار در یک دعوای تخلیه دلایل لازم برای ضمیمه دادخواست عبارتند از :
1- مدرک مثبت مالکیت موجر بر عین ملک یا منافع
2- قرارداد اجاره ای که به دلیل انقضاء مدت یا حق فسخ به موجر حق تخلیه می دهد.
3- در سایر موارد امکان تخلیه به غیر از اجاره، اثبات اینکه موجر از اذن تصرف سابق عدول نموده است که معمولاً وسیله اثبات آن اظهارنامه است.
4- فیش های واریزی مستاجر جهت اثبات مبالغ پرداختی او یا کسری پرداخت اقساط اجاره
5- حسب مورد و در صورت نیاز تامین دلیل جهت اثبات خسارات وارده به ملک از سوی مستاجر

^{نحوه اجرای حکم تخلیه به چه صورت است ؟}

اجرای حکم تخلیه تحت نظر اجرای احکام دادگستری و قانون اجرای احکام انجام می شود ؛ به این صورت که پس از صدور حکم تخلیه و قطعیت آن محکوم له می تواند تقاضای صدور اجراییه را بنماید.
اجراییه صادره به محکوم علیه ابلاغ می شود و به او 10 روز برای اجرای مفاد حکم مهلت داده می شود؛ طبیعتاً پس از انقضاء مدت 10 روزه در صورت عدم اجرای مفاد حکم با میل خود مستاجر بازوی اجرایی و قوه قاهره که همان اجرای احکام دادگستری است حسب مورد و در صورت نیاز با همکاری ضابطین دادگستری اقدام به اجرای حکم تخلیه و بیرون کردن مستاجر از ملک موضوع دعوا می نماید.

^{تخلیه ملک چقدر طول می کشد ؟}

نمی توان زمان دقیق یک دادرسی تخلیه را تعیین کرد ولی اصولاً برای دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری زمانی حدوداً یک ماه و برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری شاید تا حدود یک سال هم طول بکشد.
پس از صدور حکم بدوی چون حکم راجع به تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی هم هست در صورت تجدیدنظرخواهی حدودا باید یک زمان بین یک تا پنج ماه را هم بای صدور حکم قطعی و نهایی از دادگاه تجدیدنظر مورد لحاظ قرار داد.
نکته – توجه داشته باشید که تمام این زمان ها حدودی هستند و ممکن است در عمل طول یک دادرسی بیشتر یا کمتر باشد.

^{مقررات قانونی راجع به حکم تخلیه مستاجر}

مقررات راجع به اجاره و تخلیه اماکن در قوانین مختلف آمده است اما به طور خاص در موارد حکم تخلیه می توان به موارد زیر اشاره نمود:
1- مصوبه سران قوا در خصوص تخلیه در شرایط ویژه اقتصادی که البته ماهیتاً نمی توان آن را قانون دانست ولی در هر حال از سوی محاکم مورد توجه قرار می گیرد.
2- ماده 44 قانون مدنی که به مالک در حق انتفاع ، حق رجوع می دهد که منظور همان درخواست تخلیه است.
3- مقررات اجاره در قانون مدنی از ماده 466 تا 506 به احکام تخلیه و اجاره پرداخته است.
4- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 به احکام راجع به اجاره و تخلیه اماکن مسکونی و تجاری بعد از سال 76 حکومت دارد.
5- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 ؛قراردادهای اجاره اماکن مسکونی که قبل از سال 76 منعقد و سالانه تمدید شده باشند مشمول این قانون هستند.
6- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356؛ این قانون فقط شامل اماکن تجاری می شود و در خصوص قراردادهایی حکومت دارد که قبل از سال 1376 منعقد شده باشند.مهم ترین حکم این قانون این است که انقضاء مدت دلیل تخلیه نبوده و مستاجر در هر حال استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت حتی اگر لزوم و وجود آن مورد تصریح قرار نگرفته باشد.

^{برای شکایت تخلیه کجا بروم ؟}

با توجه به اینکه برای پیگیری حکم تخلیه تصمیم دارید وکیل داشته باشید و یا می خواهید خودتان کار را انجام دهید و حسب مورد باید به دفتر وکالت جهت انتخاب یک وکیل برای تخلیه یا شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی بروید.